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【納得!】新築かリフォームか悩む・・・そんなあなたもこれを見れば安心

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Hello!空想工務店へようこそ!

 

本記事では

古家が立っており、それを沢山のお金をかけて修繕(リフォーム)するか?またはいっその事建替えてしまうと考えている人必見です!

 

1.結論:リフォームの判断基準は築20~30年程それ以外は新築にするかリフォームにするかは金額を見て判断

 いきなり結論を書きましたが、順に追って説明していきます!

1.1新築(建替え)のメリット・デメリット!

新築(建替え)の場合のメリットとデメリットをお伝えします。

メリット

  • 自由な間取り
  • 耐震性能が高い
  • 最新の設備や機器が使える
  • 高い断熱性能
  • オシャレな外観・内観

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デメリット

  • 本体費用と解体費用がかかる
  • 固定資産税や不動産取得税がかかる
  • 住宅ローンを使用する場合、35年間支払い続けなければいけない

 新築(建替え)の場合、解体費用も総費用に乗ってくるので割高になってしまいます!

1.2あなたの家はいつ頃に建てれられたか?耐震基準を見てみよう!

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上記の図のように大きく分けると3回耐震基準の選定がありました。

旧耐震の場合は震度5程度に耐えれる強さでこの時代の建物は耐震という概念はそこまでありませんでした。

新耐震になってからは震度6強~7程度の揺れでも倒壊しないような構造基準として設定されています。

2000年耐震は「耐震等級1」を確保しています。この時代の建物から現在に至るまで耐震基準となっております。

1.2.1あなたの家の築年数を調べるには登記簿謄本をとるのがおススメ!

古い家だから何年に建てられたか分からない・・・というあなた

登記簿謄本をとってみると築年月日がわかります。

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出典:法務省:不動産登記のABC

右上のところに記載されています。

1.3旧・新耐震基準から現行の耐震基準にリフォームする費用は・・・

設定を同じにします。

  • 木造在来軸組工法
  • 30坪
  • 3LDK
  • シロアリや腐食部はなし
  • 外観・内装もすべてリフォーム
  • 設備機器もすべて最新のものに

旧耐震の場合は約1500万円~2000万円

この価格は基礎からすべてやり直した場合です。すべての物件が当てはまる場合ではないのでご注意ください。

新耐震の場合は約1000万円~1500万円になります。

これだけみても分かるように新耐震ですら場合によっては1000万円以上かかることが多いです。

イメージでいうと「柱や梁(骨組み)」と「屋根・基礎」だけ残してあとは解体するため多額の費用がかかります。

2.新築ではできないメリット3選、比較してみましょう!

建替えの場合では不可能はリフォームでしかできないことをご紹介します。

2.1建替えのできないケースもあります。それが「再建築不可」この場合はリフォーム一択

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再建築不可と聞かれたことがありますでしょうか?

上図のように該当していると建替えはできません。この再建築不可という建物はリフォーム一択しかありません。

しかも基本的に「価値がない土地」と判断されるため住宅ローンが組めない可能性もあります。

※人やモノの流通量が多いまたは土地価格(例:東京の一等地)などだと貸してくれる可能性はおおいにあります。

住宅ローンが組めない場合はリフォームローンとなるので若干金利が高めに設定してあります。

2.2旧・新耐震だから昔のいい材料は現代では入手困難!?

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出典:最強の栗土台 | 愛媛県 新築 リフォーム 本物の家オンリーワンハウス昭和建設一級建築士氏間貴則 の挑戦 - 楽天ブログ

栗の土台って聞いたことがありますか?

今のハウスメーカーや工務店ではまず取り扱っていません。ごく一部の工務店では使っていることもあります。

栗の木の特徴

  • 湿気に物凄く強い
  • とにかく丈夫※鉄道の枕木に使われている
  • 防虫防腐処理をしなくてもよいくらいの耐久性能
  • 世界遺産となっている岐阜県の白川郷や富山県五箇山の合掌づくりに使われている

僕の実家をリフォームした際に栗の土台でしたが、全く虫に食べられていませんでした。

つまり旧耐震や新耐震の建物がそのまま現代で存在するのは、作り方やいい材料でできているからですね。

それを活かして現行の耐震基準にリフォームしたら最強ではないでしょうか?

 

2.3税金が少なくすむ。

主に固定資産税と不動産取得税になります。

建替えの場合は建物に新たに不動産取得税、固定資産税がかかってきますが、

リフォームの場合は不動産取得税はかかりません。

詳しくはこちら・・・

https://www.soumu.go.jp/main_content/000448731.pdf

基本的には外観・内観、最新設備、耐震リフォームしても固定資産税は変わりませんが、

注意しなければならないポイントがあります。

それは増築もしくは確認申請が必要な場合のリフォームです。

この2点は固定資産税が高くなりますのでご注意ください。

 

3.お金の仕組みを理解しよう!

建替えのもしくはリフォームどちらとも必要なのがお金です。

ローンの種類、なぜ解体費用に差がでてくるのか詳しく説明します。

  • 住宅ローンとリフォームローンの違い
  • 建替えとリフォームでは解体費用が違う!?
  • お住まいの市の補助金は必ず確認!

 

3.1住宅ローンとリフォームローンの違い

住宅ローンの特徴 

 リフォームローンの特徴

  • 住宅ローンが残っていても併用が可能
  • 抵当権を入れなくてすむ
  • 審査が緩い
  • 短期に借入れが可能※長期は不向き
  • 金利がやや高い

 3.2建替えとリフォームでは解体費用が違う!?

 

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上図のように建替えの場合だと一気に重機を用いて壊すことが可能です。

※狭小地や前面道路が狭い場合はこの限りではありません。

そのため手間が少ないため解体費用がお値打ちになります。

それに比べてリフォームの場合、骨組みは残して解体しようとすると全て手壊しになるため人件費が高くなります。

3.3お住まいの市の補助金は必ず確認!

建替えでもリフォームでも言えることは補助金がでる自治体もあります。

市によって制度はバラバラなので市役所に確認しましょう。

耐震診断・耐震改修は多くの市で取り入れられているので、もしリフォームしよう!

と考えている方はぜひご活用ください!

 

4.建物のハード面とソフト面からの考え方

考え方によって「建替え」にするのか「リフォーム」にするのか分かれるので

ここでキチンと整理しましょう。

 4.1ハード面:老後の暮らし方

もしあなたが、「老後も安心して住みたい」というのなら迷いなく建替えをおススメします。無論リフォームでも耐震をしっかりとやったうえなら問題ありません。

しかし耐震というのは際限なくお金がかかりますので、リフォーム費用が高くなるなら建替えがおススメです。

もしあなたが、「老後にお金をとっておきたい、家はそれなりに快適に暮らせればいい。」という考え方ならリフォームがおススメです。

リフォームは金額のかけ方が自由に設定できるのも魅力の一つです。

耐震にお金をかけて設備は今のままでもOKと決断するのもアリです。

また、将来は施設に入る予定だから最低限でOKと考えている人もリフォームがよいでしょう。

4.2ソフト面:新築と同等なら200万円~300万円の差程度あなたはどう思う!?

条件は同じにして建替えとリフォーム(築30年)を金額を比較するとおそらく

200万円~300万円リフォームの方がお値打ちになるでしょう。

4.2.1月々住宅ローンの差と固定資産税の差

◆住宅ローン/金利0.65%/35年支払い/ボーナス支払いなし

200万円~300万円の差は月々5,500円~8,000円の差になります。

固定資産税も一概に計算はできませんが、築30年程だと建物の評価価格は0円に近いので土地代だけしかかかりません。

それでも毎年支払いをしなければいけないので少ない方が家計には優しいですよね。

 4.2.2「そのくらいの価格差なら新築のほうがいい」or「少しでも安くなるほうがいい」

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 人によって価値観はさまざまです。

4.3建替えとリフォーム費用を比較してみよう。これが答えの出し方です。

現行の建築基準法と最新の設備機器にリフォームした場合と注文住宅の費用の差を比較してみることが大事です。

気をつけなければいけないのが、「同一会社で比較すること」

ハウスメーカーや工務店も新築部門とリフォーム部門がありますので同一会社で比較すると正確な金額がでますので比較検討がしやすいです。

5.結論:リフォームの判断基準は築20~30年程それ以外は新築にするかリフォームにするかは金額を見て判断

築年数にもよりますが建替えよりも安くしようとした場合は築20~30年程が目安になります。

築40~50年でもお金をかければ問題なくリフォームできますが、建替えよりも高くなるケースがほとんどです。

もしあなたが、今建替えかリフォームで悩んで見えるのならぜひこのブログをみて参考にしてください。

 

また相談は無料ですのでお気軽にお問い合わせフォームからお願いします。

 

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