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中古住宅 築何年まで?そんなものはない!住手から読み取る必殺技!

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お久しぶりですの投稿です!

いや~新しい資格試験のために時間をそちらに使っていました(笑)

 

さて本題ですが、中古住宅の購入を考えていらっしゃいるあなた!

本当は新築が買いたいけど・・・

そこまで費用がかけれないから中古で我慢しよう・・・

なんて考えていらっしゃいまいせんか?

そこで気になるのが

「中古住宅って築何年までがいいのだろう・・・」と考える方も多いかもしれません。

やはり耐震性や安全性は少なくとも確保しておきたい・・・

なんて思ってみえるかもしれませんので詳しく分かりやすく解説していきますね!

 

 旧耐震・新耐震・2000年基準耐震大きく分けるとこの3つに分かれます。

旧耐震とは何か?

「旧耐震」では、震度5程度の地震に耐えられることが基準になります。

1981年6月以前の建物が該当します。

新耐震とは何か?

「新耐震では」まれに起きる震度6~7程度の大きな地震でも崩壊・倒壊しないことが求められている。ものとなります。

1981年6月以降の建物がこの「新耐震」の建物に該当します。

2000年耐震とは?

阪神淡路大震災後にさらに細かく耐震基準を高めた基準になります。

中古住宅なら2000年耐震基準の建物を選べるならいいが・・・

現実は不可解なこともある。

よし!!

じゃあ20年前の2000年なら大丈夫だよね・・・!

と思っているあなた!

半分正解です。

現行の建築基準法では耐震等級1※2000年耐震基準だからです。

 

実はまだ記憶に新しい熊本地震では「新耐震基準」及び「2000年基準」

の建物が甚大な被害を及ぼしました。

その理由はさまざまです。

「地盤が弱いのではないか・・・」

「施工不良ではないのか・・・」

「壁量が足りないのではないか・・・」

さまざまな角度から検証しましたが、明確な答えはでておりません・・・。

 

耐震性の根底を覆すきっかけになったのが熊本地震になります。

 

つまりこの熊本地震で教えてもらったのは※僕の主観です

「耐震なんて所詮は人間が設けたもの、神の領域なんてわからない・・・」

というのが僕の主観です。

もし、2020年の技術をもって耐震性を高めても絶対に倒壊しない建物が人間が作れるのでしょうか?

僕はそんなこと絶対ないと思います。

万が一に作れたとしても他に隕石が落下して倒壊する可能性もあるし、車が突っ込んで壊れる可能性も0ではありません。

余談ですが、耐震等級1は震度7の1回の地震では大丈夫でしたが、2回目の震度7で倒壊したケースがほとんどです。

日本においては最高等級が耐震等級3なのでできるかぎり新築で建てられる場合は耐震等級3をおススメします。

※熊本地震で耐震等級3は倒壊していません。

 

中古住宅は築何年まで・・・そんなものはありませんよ。住手から読み取ろう!

中古住宅も極端な話しお金をかければ耐震性も機能性も現行のものに引き上げることは可能です。

しかし、それだともしかすると新築費用と同等かもしくは高くなる可能性も大いにあります。

 

もしコストを抑えつつ中古住宅をリフォームして住むなら約2000年以降が望ましいです。

 

でも本音を言えばそこではないんですよ。

それはあくまでも机上の話なんです。

 

旧耐震だろうが、新耐震だろうが「住み手」なんです。つまり前オーナーがどのように使っていたかなんです。

 

例えば・・・

 

築40年の中古住宅(旧耐震)

こまめにリフォームやメンテンンスをしているオーナー

※必要に応じて耐震補強もしている

 

築20年の中古住宅(2000年耐震基準)

全くリフォームやメンテンンスをしていないオーナー

 

上記の2組の方から建物を買おうかと思った場合あなたならどちらを買いますか?

僕だったら前者です。

リフォームやメンテンンスをしていない場合、最初に怖く感じるのは「屋根」や「外壁」の状態です。

よほど高価な外壁材を選んでないかぎり、通常だと15年程で塗り替えないといけません。万が一外壁のコーキングが切れていると雨漏れの原因となります。

そうでなくても心配事が沢山あります。

 

以上の観点から僕だったら前者の物件を購入して自分仕様にリフォームします!

 

ではどうやって読み取るの?答えは不動産とリフォーム会社が鍵!

そんなこと買う前にわかるの?と疑問点があるかと思いますが・・・

あります!

答えは不動産さんとリフォーム会社が鍵になります。

まず購入したい中古住宅の情報を不動産さんから聞いて内見後

前オーナーはどんな暮らしをしていたか?リフォーム履歴があるか?

を聞くことは可能です。

リフォーム歴がない場合は

リフォーム会社の営業マンもしくは現場監督に建物を見てもらいましょう。

どの程度の傷みがあるか?はだいたいですが見ることは可能です。

もしそれでも怖い方は有償ですがホームインスペクションという制度もあります。

www.jshi.org

あなたは先見の明があるか?リスクヘッジはあるか?

もし、資金が潤沢にあってオールキャッシュもしくは少ない額の住宅ローンでしたら迷いなく新築をおススメしますが、

身分不相応に豪華絢爛な新築を頭金ほぼ0円で購入を考えているあなたに警鐘を鳴らします。

新築は確かに綺麗だし、間取りも自由だし、耐震も現行です。

しかし、その分住宅ローンが身の丈に合ってない場合は最悪の場合手放さなけばいけません。

今はコロナで先行きが不透明な時代です。

しかも住宅ローンの支払いが困難な方が急増しました。

あなたは35年間背伸びした金額を払い続ける自信がありますか・・・?

僕はありません。

ちなみに我が家の住宅ローンは約5万円弱です。

別に新築はダメだ!ということはありません。ただ身の丈に合っていればいいのです。

 

僕のリスクヘッジの取り方は賛否両論ありますがこうです。

 

・自然災害で家が倒壊する可能性

・勤め先が業績不振で倒産もしくは給与カット

 

今肌に感じるのは後者の業績不振で倒産もしくは給与カットです。

実際にコロナショックでリフォームをしよう!と考えていたお客様も断念したこともあります。

 

もちろん自然災害の家が倒壊する可能性もありますが、今はとにかく激動の時代です。

給与のあがりは少ないですが下がることは大いにあるかと思います。

 

減価償却の仕組み、木造新築の場合22年で資産価値は0円←ここ重要!

簡単に言うと築22年で木造住宅は上物が0円になります。

これはどんな木造住宅でも該当します。

土地は非減価償却なので22年後でも多少の値動きがあっても土地価格は担保できます。

 

反対に土地が狭く新築を建てられたとしても、中古で立地がよく広い場所では22年後、資産という観点から見れば後者の中古住宅の立地が勝利します。

 

秘儀!極上リフレッシュリフォーム!中古住宅の息吹を生き返らせよう!

なんて偉そうなタイトル付けていますが・・・(笑)

リフォームをするにあたって気をつけたいところがあります。

それは・・・

どこをリフォームしてリフォームしないか明確にするところです。

さらに優先順位をつけることが大事です。

例えば・・・屋根がガルバリウム鋼板だった場合、退色していないか?錆びはないか?

確認して真っ先に屋根塗装、場合によっては上からかぶせるカバー工法を選びましょう。

 

耐震等級3にリフォームはできるか?可能だが・・・現実的ではない

タイトルにあるように技術的には可能ですが、耐震等級3までに引き上げようとすると

構造躯体(スケルトン)までにして補強していくことがほとんです。

無論、旧耐震の建物がリフォーム費用が高くなり、場合によっては新築で建替えたほうが安くなるケースもあります。

ここで重要なのが工務店選びです。

工務店によっては耐震等級3にリフォームができない場合があります。

それはなんでかって・・・?

耐震等級3を取得するには最低でも「品確法」または「許容応力度計算」が必要になってくるのです。

説明は割愛しますが、この計算ができてもそれを100%施工できるかは、工務店が抱えている職人と現場監督の采配しだいです。

目安としては過去に「耐震等級3でリフォームしたことはありますか?」と聞くことが大事です。

 

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