家が古くてコンプレックスがある人沢山いますよね・・・
このブログではさまざま視点から解決方法を探しだしていきます。
1.中古住宅を購入してリフォーム
2.建替えの場合（1000万円台）
3.DIYで自力で頑張る
- 1.中古住宅を購入してリフォーム
- 2.建替えの場合（1000万円台）
- まずはどこにお金がかかるのか？調べてみよう！注文住宅における値段の内訳
- 実際に1000万円の新築があるか調べた見た・・・！ありました。しかし！？
- なぜ1000万円以下できるの？プロが徹底解剖！
- 材料費は一括仕入れの可能性が大！
- 広告宣伝費をほとんどかけていない
- 気を付けて！1000万円で理想の間取りが手に入るかは別問題！
- 1000万円でも構造や、仕様は大丈夫！？建築基準法に合格してます！
- 建築基準法とは別に瑕疵担保責任保険という保険も加入の義務化になっています。
- 1000万円の家は可能だが諸経費はどうなのよ？少し難しいかもしれません・・・
- 結論！1000万円で本体工事費は十分可能！諸経費は少し足がでます。
- 3.DIYで自力で頑張る
1.中古住宅を購入してリフォーム
旧耐震・新耐震・2000年基準耐震大きく分けるとこの3つに分かれます。
旧耐震とは何か？
「旧耐震」では、震度5程度の地震に耐えられることが基準になります。
1981年6月以前の建物が該当します。
新耐震とは何か？
「新耐震では」まれに起きる震度6～7程度の大きな地震でも崩壊・倒壊しないことが求められている。ものとなります。
1981年6月以降の建物がこの「新耐震」の建物に該当します。
2000年耐震とは？
阪神淡路大震災後にさらに細かく耐震基準を高めた基準になります。
中古住宅なら2000年耐震基準の建物を選べるならいいが・・・
現実は不可解なこともある。
よし！！
じゃあ20年前の2000年なら大丈夫だよね・・・！
と思っているあなた！
半分正解です。
現行の建築基準法では耐震等級1※2000年耐震基準だからです。
実はまだ記憶に新しい熊本地震では「新耐震基準」及び「2000年基準」
の建物が甚大な被害を及ぼしました。
その理由はさまざまです。
「地盤が弱いのではないか・・・」
「施工不良ではないのか・・・」
「壁量が足りないのではないか・・・」
さまざまな角度から検証しましたが、明確な答えはでておりません・・・。
耐震性の根底を覆すきっかけになったのが熊本地震になります。
つまりこの熊本地震で教えてもらったのは※僕の主観です
「耐震なんて所詮は人間が設けたもの、神の領域なんてわからない・・・」
というのが僕の主観です。
もし、2020年の技術をもって耐震性を高めても絶対に倒壊しない建物が人間が作れるのでしょうか？
僕はそんなこと絶対ないと思います。
万が一に作れたとしても他に隕石が落下して倒壊する可能性もあるし、車が突っ込んで壊れる可能性も0ではありません。
余談ですが、耐震等級1は震度7の1回の地震では大丈夫でしたが、2回目の震度7で倒壊したケースがほとんどです。
日本においては最高等級が耐震等級3なのでできるかぎり新築で建てられる場合は耐震等級3をおススメします。
※熊本地震で耐震等級3は倒壊していません。
中古住宅は築何年まで・・・そんなものはありませんよ。住手から読み取ろう！
中古住宅も極端な話しお金をかければ耐震性も機能性も現行のものに引き上げることは可能です。
しかし、それだともしかすると新築費用と同等かもしくは高くなる可能性も大いにあります。
もしコストを抑えつつ中古住宅をリフォームして住むなら約2000年以降が望ましいです。
でも本音を言えばそこではないんですよ。
それはあくまでも机上の話なんです。
旧耐震だろうが、新耐震だろうが「住み手」なんです。つまり前オーナーがどのように使っていたかなんです。
例えば・・・
築40年の中古住宅（旧耐震）
こまめにリフォームやメンテンンスをしているオーナー
※必要に応じて耐震補強もしている
築20年の中古住宅（2000年耐震基準）
全くリフォームやメンテンンスをしていないオーナー
上記の2組の方から建物を買おうかと思った場合あなたならどちらを買いますか？
僕だったら前者です。
リフォームやメンテンンスをしていない場合、最初に怖く感じるのは「屋根」や「外壁」の状態です。
よほど高価な外壁材を選んでないかぎり、通常だと15年程で塗り替えないといけません。万が一外壁のコーキングが切れていると雨漏れの原因となります。
そうでなくても心配事が沢山あります。
以上の観点から僕だったら前者の物件を購入して自分仕様にリフォームします！
ではどうやって読み取るの？答えは不動産とリフォーム会社が鍵！
そんなこと買う前にわかるの？と疑問点があるかと思いますが・・・
あります！
答えは不動産さんとリフォーム会社が鍵になります。
まず購入したい中古住宅の情報を不動産さんから聞いて内見後
前オーナーはどんな暮らしをしていたか？リフォーム履歴があるか？
を聞くことは可能です。
リフォーム歴がない場合は
リフォーム会社の営業マンもしくは現場監督に建物を見てもらいましょう。
どの程度の傷みがあるか？はだいたいですが見ることは可能です。
もしそれでも怖い方は有償ですがホームインスペクションという制度もあります。
あなたは先見の明があるか？リスクヘッジはあるか？
もし、資金が潤沢にあってオールキャッシュもしくは少ない額の住宅ローンでしたら迷いなく新築をおススメしますが、
身分不相応に豪華絢爛な新築を頭金ほぼ0円で購入を考えているあなたに警鐘を鳴らします。
新築は確かに綺麗だし、間取りも自由だし、耐震も現行です。
しかし、その分住宅ローンが身の丈に合ってない場合は最悪の場合手放さなけばいけません。
今はコロナで先行きが不透明な時代です。
しかも住宅ローンの支払いが困難な方が急増しました。
あなたは35年間背伸びした金額を払い続ける自信がありますか・・・？
僕はありません。
ちなみに我が家の住宅ローンは約5万円弱です。
別に新築はダメだ！ということはありません。ただ身の丈に合っていればいいのです。
僕のリスクヘッジの取り方は賛否両論ありますがこうです。
・自然災害で家が倒壊する可能性
・勤め先が業績不振で倒産もしくは給与カット
今肌に感じるのは後者の業績不振で倒産もしくは給与カットです。
実際にコロナショックでリフォームをしよう！と考えていたお客様も断念したこともあります。
もちろん自然災害の家が倒壊する可能性もありますが、今はとにかく激動の時代です。
給与のあがりは少ないですが下がることは大いにあるかと思います。
減価償却の仕組み、木造新築の場合22年で資産価値は0円←ここ重要！
簡単に言うと築22年で木造住宅は上物が0円になります。
これはどんな木造住宅でも該当します。
土地は非減価償却なので22年後でも多少の値動きがあっても土地価格は担保できます。
反対に土地が狭く新築を建てられたとしても、中古で立地がよく広い場所では22年後、資産という観点から見れば後者の中古住宅の立地が勝利します。
秘儀！極上リフレッシュリフォーム！中古住宅の息吹を生き返らせよう！
なんて偉そうなタイトル付けていますが・・・（笑）
リフォームをするにあたって気をつけたいところがあります。
それは・・・
どこをリフォームしてリフォームしないか明確にするところです。
さらに優先順位をつけることが大事です。
例えば・・・屋根がガルバリウム鋼板だった場合、退色していないか？錆びはないか？
確認して真っ先に屋根塗装、場合によっては上からかぶせるカバー工法を選びましょう。
耐震等級3にリフォームはできるか？可能だが・・・現実的ではない
タイトルにあるように技術的には可能ですが、耐震等級3までに引き上げようとすると
構造躯体（スケルトン）までにして補強していくことがほとんです。
無論、旧耐震の建物がリフォーム費用が高くなり、場合によっては新築で建替えたほうが安くなるケースもあります。
ここで重要なのが工務店選びです。
工務店によっては耐震等級3にリフォームができない場合があります。
それはなんでかって・・・？
耐震等級3を取得するには最低でも「品確法」または「許容応力度計算」が必要になってくるのです。
説明は割愛しますが、この計算ができてもそれを100％施工できるかは、工務店が抱えている職人と現場監督の采配しだいです。
目安としては過去に「耐震等級3でリフォームしたことはありますか？」と聞くことが大事です。
2.建替えの場合（1000万円台）
1000万円の住宅ローンを借りた場合（固定金利0.8%、35年、フルローン）
月々の支払いは約28,000円程度になります。
この金額だと、学生用アパートの賃料より支払いが少ないですよね・・・(笑)
支払い額が少ない程、自由なお金が使えます。
ローンを20年払いにすることも可能ですし、収入合算をしなくともご主人の年収だけで借り入れをおこすことも可能です。
またシングルマザーの方や、ご高齢になられた方も十分購入できる価格帯になります。
※ぜひこちらもお読みください！
まずはどこにお金がかかるのか？調べてみよう！注文住宅における値段の内訳
1、本体工事費
2、附帯工事費
3、諸経費
1、本体工事費
本体工事と言われるお金には「材料費」「人件費」「広告宣伝費」「利益」が乗っています。
どこのハウスメーカーだろうと工務店でも「材料費」と「人件費」しか計上されていません。
2、付帯工事
これは家に付随する工事費だと考えてください。地盤改良費、外構費用など本体工事とは別の工事になります。
またエアコン取付け工事やカーテン取付け工事もこちらになります。
3、諸経費
住宅ローンの諸経費や固定資産税、不動産取得税、火災保険料
一般的に「目に見えないお金」だと考えてください。
イメージだと「生命保険」「税金」「社会保険料」に近いですね。
実際に1000万円の新築があるか調べた見た・・・！ありました。しかし！？
インターネットや注文住宅の雑誌を見て探してみたところ1000万円で購入が可能な家がありました。
1、ウェブハウジング
www.web-housing.jp2、ジブンハウス
jibunhouse.jpこの二つのハウスメーカーの特徴は
1、インターネット上で仕様や外観、間取りをセレクト（規格住宅）
2、過剰な広告宣伝費を使っていない
3、大まかな資金計画や仕様を決めてから施工店（加盟店）と打ち合わせ
なぜ1000万円以下できるの？プロが徹底解剖！
まずは人件費です。
通常、注文住宅だと何回も打ち合わせをしなければいけません。
営業マンの人件費はあとからお客様から頂く新築費用でまかなう感じです。
その点、「規格住宅」だとあらかじめ決まっておりその中から選ぶだけなので余計な「人件費」が削減できます。
また、仕様や外観、キッチンも決められた中で選ぶため、迷うことが少なく、打ち合わせを少なくすることが可能です。
図面や確認申請に使われる書類もあらかじめできているので、名前を書き替えて申請します。
「図面を書く」という作業もありません。
このように、人件費や図面のコストを抑えることが可能です。
材料費は一括仕入れの可能性が大！
これは僕の推測ですが、材料費を一括仕入れて原価を下げている可能性が大です。
この二つのメーカーに共通のことですが、’’加盟店’’が存在します。
加盟店ということは一つの工務店やハウスメーカーではありません。
少なくとも何社が加盟しています。
つまり同じ材料だったらキッチン、トイレ、外壁など1個ずつ仕入れるよりも
まとめて仕入れた方が安くすることができるのです。
広告宣伝費をほとんどかけていない
大手ハウスメーカーだと芸能人を起用したコマーシャルなどたまに見かけるかと思います。
基本この手のローコスト規格住宅では宣伝費用というをほとんどかけれません。
その代わりに無料のSNS、自社のwebで宣伝します。
ですので広告宣伝費は微々たるものです。
気を付けて！1000万円で理想の間取りが手に入るかは別問題！
新築で1000万円だとあまり文句も言えませんが、気を付けて頂きたいことがあります。
1000万円でも自分達が必要とする間取りや広さが手に入るかは全くの別問題です。
子供が2人いたとします。
夫婦と子供2人、4人家族になりますよね。
最低でも3LDKは必要です。
ですが・・・
例えば、700万円の家！2LDK！
と記載されてあっても部屋数が足りません(笑)
その点は説明しなくとも分かるかと思いますが・・・徹底解剖なので(笑)
1000万円でも構造や、仕様は大丈夫！？建築基準法に合格してます！
構造や仕様など、粗悪なものを使っていないか、気にされる方がいますが
その点はまず大丈夫！と言えるでしょう。
なぜならば、建築基準法を無視して現代では家をたてれません。
建築基準法とは？
この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的とする。（建築基準法・第1章総則・第1条）
簡単にいうと、この「基準法をクリアしないと住宅を建ててはダメ！」ということになります。
これを証明するのが確認申請書になります。
建築基準法とは別に瑕疵担保責任保険という保険も加入の義務化になっています。
少し難しいのでこの話しは割愛しますが、この保険も絶対に入らなければいけないので「建築基準法+瑕疵担保責任保険」でお客様の新築を守ります！
1000万円の家は可能だが諸経費はどうなのよ？少し難しいかもしれません・・・
1000万円の家は上記のハウスメーカーで十分実現は可能でしょうが、
諸経費となると1000万円を超える可能性が非常に高いです。
理由としては
・住宅ローンの諸経費
・地盤改良費
・火災保険料
・不動産取得税
・固定資産税
があげられます。ほとんどの方が自己資金で支払う場合が多いです。
結論！1000万円で本体工事費は十分可能！諸経費は少し足がでます。
本体工事費は十分可能だということがわかりました。諸経費に限っては自己資金でまかなっていただければ、新築で1000万円に限りなく近い家が手に入ります！！
3.DIYで自力で頑張る
1.断熱材が無い家の寒さ対策は正直ハードルが高い！
いきなり結論ですが、断熱材が無い家の寒さ対策は基本的にハードルが高いです。
しかし、あきらめてはいけません。
素人さんでも施工できるようにこのブログにわかりやすく書いていきますので最後まで読んでくださいね！
1.1全体像を把握、リフォーム前はこんな感じ
図を見てみると外から寒い風が室内に入ってくることはもちろん
室内のあたためた空気が外に漏れてしまいます。
これを解消しない限り、暖房をガンガン使っても部屋があたたまりません。
これを根本的に解消するのが断熱リフォームですが、正直業者に施工してもらうと
お金が沢山かかります。←当たり前ですが（笑）
そこでDIYでプロと同等に自分でリフォームしてみよう！というのが本ブログの狙いです！
根本的な解決は””しっかりと断熱材と気密をとること””わかりやすく解説するからね！
はーーい！よろしくね！
2.壁のリフォーム全体イメージはこれだ！
上図はリフォーム完成後のイメージとなります。
簡単にいうと既存の壁に新しく内側に「断熱壁」を作る
ということになります。
断熱と気密を取ることにより格段に今の部屋よりも暖かくまた夏は冷房が効きやすい部屋ができます。
断熱材で熱を逃げにくくして、ベーパーバリア（防湿シート）で気密を確保すると効果が高まるんだ！
え！でも思った以上に難しそう・・・本当にできるかな？
2.1材料を拾う前に施工方法をチェック
いきなり、「では材料を拾いましょう！」といっても
「？？？」状態なので、まずはどのように施工するか一連の作業を見ることが非常に大事になります。
リフォームは料理と全く同じなんだ！どんな料理をつくるか？それに必要な材料は何がいるか？考えることが大事なんだ！
たしかに・・・料理の全体像が分からないのに、いきなり材料だけ選んでもよくわからないよね・・・
STEP1は床がフローリングの場合必ずといっていい程巾木があります。
まずはこれをバールでとります。
STEP2では木材を壁に取り付けていきます。
ここでは床から天井まで長さを測ってカットしましょう。
それを壁にビスで打ち付けて固定します。
STEP3では木材と木材との間に断熱材をいれていきましょう。
注意点としては木材の厚みと同じか、それよりも2～3㎜薄い断熱材を選ぶことが大事です。
STEP4では断熱材と木材の上にベーパーバリア（防湿シート）を取付けます。
STEP5ではプラスターボードを取り付けます。
STEP6では新しく巾木を取り付けます。
STEP7では壁紙を貼って仕上げます。これで完成です。
2.2部屋のサイズを測る
ポイント！
- メジャーで壁の長さ（幅、高さ）を書き出す。（4面）
- メモにミリ単位で書く。
- 開口部（窓やドア）も正確に測って書く。（ラフ図で大丈夫！）
2.3実際に材料を拾ってみよう！
いきなり初心者の人が部屋全部の材料を拾い出ししようとすると
極端に不足したりあまったりするので、まずは「壁一面」だけ材料を拾ってみましょう。
実際にホームセンターにいきどんな材料が置いてあるか？
材料の寸法はどれくらいの大きさがあるか把握することが大事です。
開口部（窓やドア）のリフォームはプチプチロールや隙間テープで対処しましょう。
詳しくはこちら
3.実際に施工をしてみよう！
実際にリフォームしてみると難しいところがありますので、ポイントを押さえて解説します！！！
いきなりすべてがうまくいくとは限ませんので、トライ＆エラーでDIYを楽しみましょう！
DIYの醍醐味でもあるよね！でも早く寒さ対策したいよ・・・
3.1幅木をバールで壊す。
巾木は基本的にボンドとフィニッシュ釘で止められていることが多いので
バールの先端でハンマーでたたいてみましょう。
意外と簡単に取れます。
万が一壁を傷めてもその上から壁を作るので問題ありません。
作業前に床の養生することを忘れずに！
必要工具＆材料
- バール
- 床養生（段ボールやビニールシート）
- 養生テープ
3.2木材をカット＆取付け
木材（45×45）を床から天井の高さを測ってその長さに切りましょう。
本数が多いのでホームセンターのカットサービスを使うと便利です。
木材をコーススレッドでとめ、インパクトドライバーを使用します。
持っていない場合はレンタルもありますのでぜひご活用ください。
必要工具＆材料
- 木材
- のこぎり
- インパクトドライバー
- コーススレッド
3.3断熱材を入れる
ここではスタイロフォームを使用します。
厚さ45㎝のスタイロフォームを購入しましょう。
またスタイロフォームは簡単にカッターで切ることが可能です。
高さは1820mmなのでもし天井が2400の場合足りませんので足りない分はカットして
隙間なく施工してください。
止め方は木材と木材の間に挟みこむだけでOKです。
不安な場合はコーススレッドで打ち込みましょう。
必要工具＆材料
- カッター
- スタイロフォーム（910㎜×1820㎜×45㎜）
3.4ベーパーバリアを取付け
ベーパーバリア（防湿シート）の役目は二つあります。
1つは気密を取ること
2つ目は結露を防止すること
ベーパーバリア（防湿シート）
ベーパーバリアはタッカーで木材の上からとめることができます。
そのタッカーも可能なら上から気密テープでとめるとベストです。
必要工具＆材料
- タッカー
- ベーパーバリア
- 気密テープ
3.5プラスターボードを取付け
プラスターボード（石膏ボード）はホームセンターに売ってあるので見てみましょう。
プラスターボードは石膏ボード用ビスがあるのでそれで木材をめがけて打ってください。
必要工具＆材料
- プラスターボード
- 石膏ボード用ビス
3.6巾木を取付け
巾木はフローリングの色に合わせるか壁紙の色（白色）なら白色の巾木を選びましょう。止め方は速乾ボンドと隠し釘でとめましょう。
必要工具＆材料
- 巾木
- 速乾ボンド
- 隠し釘
3.6壁紙を張る（完成！）
壁紙を張る前にビス頭をパテ処理しましょう。
パテ処理後、硬化したら壁紙を張ります。
ここでは接着剤不要の壁紙を選ぶと便利です。
必要工具＆材料
- 壁紙
- ローラー
- カッター
- ヘラ
- クロスパテ
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