※この記事は2019年2月24日に更新しました。
- シングルマザーは大変です！
- 中古住宅のメリットは価格です！
- 気を付けて！中古住宅における落とし穴！
- 中古住宅の購入の際に気をつけること、「物件探し」よりも「担当者探し」
- 実際に会わないと分からない情報がたくさんある！なんで売りにでたのか？
- 気を付けて！リノベーションをする前にしっかりと相談して！
- お得なリノベーションでお財布にも優しく経済
オススメの記事です！
僕の姉は現在進行形でシングルマザーで、子どもは高校生で大学も控えています。しかし最近戸建てを購入して資産になりました。
「どうせ・・・お金があるんでしょう。」
「親からの多額の援助があったんじゃないの？」
という声が聞こえてきそうですが、ちなみに・・・
年収は300万円以下
親からの援助なし
購入を決意しました。
その他にもこのような悩みもあるかと思います。
一人で子どもを養わなければいけないので家賃を少しでも安くしたい。
将来のことを考えて戸建てを持ち家にしたい
家賃を安いところに引越すと引越し代や部屋が狭くなり不便になる
老後のことを考えると持ち家がいい
シングルマザーは大変です！
特にシングルマザーで大変なのは家計のやりくりだと思います。僕は姉と10歳離れており、姉の子どもは僕が中学1年生のときに生まれました。
1年で離婚をしてそのままシングルマザーの道に進みます・・・
最初は実家に戻ってきて親と同居していましたが、諸事情により実家をでることになりました。
そうなると一人の経済力で家計をやりくりしなければいけないので非常に大変です。
幸い、市営住宅に住むことができたので家賃はそれほどかからなかったのですが、それでも大変です。
家賃は資産にならないので、姉も戸建てが欲しいという願望がありました。
頭金は100万円、予算は800万円！
※都心部にお住まいの方には該当しません。ご了承ください。
経済状況からみても予算を抑えなければいけません。本当に800万円で購入ができるのか？僕もある意味挑戦でした。
戸建てなので当然土地を手に入れなければいけなので、注文住宅はあきらめて、「中古住宅」にフォーカスして探しました。
まずは「譲れないリスト」を作成しました。
それが・・・
見た目は小ぎれいで小さな家
水回りは新品
駐車場1台もしくは2台
立地はそれほど悪くなく平坦な土地で・・・
という結構難しい条件です。
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不動産費用500万円、リフォーム費用300万円
不動産の購入代金とリフォーム資金を振り分けをしました。
不動産費用500万円
リフォーム費用300万円
500万円不動産を購入しようと思ってもあくまでも取得費用が500万円なので諸経費を逆算しました。
ざっくり書くと
・本体450万円
・仲介手数料21万円（本体×3％+６万円×消費税）
・登記費用、登録免許税15万円
・印紙代5千円
・不動産取得税（計算はできない）
つまり本体を450万円で探さなければいけません。
はっきり言って450万円で美邸を探すのはほぼ不可能です。
インターネットで探しましたが該当はしませんでした。
不動産屋さんにお願いをして探してもらおう！根気よく通い詰めた
インターネットで売りに出ていない場合、不動産屋さんに探してもらうしかありません。
何社か不動産屋さんに行き、担当者に予算は450万円で、「これくらいのリフォームを考えています。」とはっきり要望を伝えました。
この方法が有効なのは、一番レスポンスがいい不動産屋さんを絞れるというのが大きいです。担当者の良し悪しはここでボーダーラインを引くことが可能です。
また、これほどはっきりとした要望を伝えることで、担当者から「本気度」を示すことができるので、相手も本気になって探してくれます。
担当者の営業マンによりますが、大きい額ではないのですが、契約を1上げる実績を作ることがあるので、真剣に探してくれるでしょう。
「見つかりました・・・！」しかし少し古いですよ？
担当者から連絡があり、実際に見に行きました。
確かにエリアと駐車場はなんとか条件はクリアしました。
外観は手入れをされていたので比較的に綺麗な印象でしたが・・・
水周りはさびやカビと経年劣化で小汚かったです。
床は一部抜けへこんでいました。
予算オーバー500万円！どうする？
リフォーム会社に見てもらったところリフォーム費用が500万円でした。
200万円もオーバーすると話になりません。
ここでまた裏技を使いました。
個人の大工さんに頼んで、お値打ちにリフォームができるかどうか工夫をしてもらいました。
また、水回りの設備機器はすべてネットオークションを使用し、設備費用をかなり抑えました。
そのおかげでなんとか予算300万円に抑えることが可能になりました。
リフォ―ムの失敗もあるので気を付けましよう。
リフォームの結果
居間
ダイニングキッチン
あきらめないで！願いはかならず叶います。
今回予算が800万円、頭金が100万円でした。
住宅ローンは700万円になります。
姉は35年間は長いとのことだったので、25年間ローンを組みました。
25年間、金利0.8%、元利均等払い、ボーナス支払いなし
月々25,752円
このくらいの金額だとアパートはもちろん市営住宅の家賃にも勝るくらいお値打ちです。
もし、貴方が家を探すのなら未公開物件がおススメです！
中古住宅のメリットは価格です！
中古住宅において一番の魅力は価格だと思います。通常、注文住宅の場合は「土地+建物」費用がかかりますが、中古住宅ではセットで手に入れることが可能です。
注文住宅のメリットはやはり、新築ですので耐用年数から間取り、最新の設備まで自分達が想い描いている物を作ることが可能ですが、それに伴い費用も比例していきます。
中古住宅の場合、築年数や立地、間取り等の制限がありますが、新築より費用が安く済みます。
デメリットをメリットに変えよう！リノベーションで新築同様に！
スケルトン状態にして必要な個所を構造補強、間取りも変更、キッチン設備も新調することで、ほぼ新築と変わらず、費用はお値打ちにすることが可能となります。
気を付けて！中古住宅における落とし穴！
中古住宅はいいことばかりではありません。
1、立地条件はどうか？
2、建物の築年数、経年劣化はどの程度か？
3、隣人はどんな人がいるのか？
4、なぜ売りにでたのか？
1、立地条件はどうか？
これは簡単に調べることができますね。自分の足で周りを散策したり、スマホの方位磁石アプリで方角を調べたりすることが可能です。
また近くに川がないか？山がないか？昔床下浸水や洪水で氾濫したことがないか、お近くの市役所で調べることが可能です。
以外とこの作業をしないとあとから後悔の原因となるので、気になった物件があったら自分の手で調べてみましょう！
2、建物の築年数、経年劣化はどの程度か？
これも非常に重要なポイントですね。中古住宅の場合、大半の方はリフォームをして住まうことが前提です。そこで基礎の状態はどうなのか？なかの経年劣化はどうなのか？
外壁の状態はどうなのか？調べることが大事ですが、素人の方はわかりません。
ではどうしたらよいのか？
方法は2つあります。
●知り合いの工務店の人に見てもらう（無料）
●購入前にホームインスペクションをしてもらう（有料）←おススメです！
知り合いの工務店の人に見てもらう（無料）
この場合、その人に技量によって大きくかわります。またほとんどが簡易検査になります。
購入前にホームインスペクションをしてもらう（有料）←おススメです！
ホームインスペクションとは？
ホームインスペクション（住宅診断）とは、住宅に精通したホームインスペクター（住宅診断士）が、第三者的な立場から、また専門家の見地から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめ、アドバイスを行なう専門業務を指します 。
住宅の購入前や、ご自宅の売り出し前にホームインスペクションを行なうことで、建物のコンディションを把握し、安心して取引を行うことができます。
このホームインスペクションをすることで、建物自体の寿命を把握し、改修費用の算出どの程度お金がかかるのか、分かるのでおススメです。
3、隣人はどんな人がいるのか？
これも非常に重要ですね。
隣人が変人だったり、ご近所でも有名な問題の人でしたら、この先長く住むので抵抗がありますよね。
ではこれを調べることはできるのか？可能性としては50パーセント程度になります。
変な人だと、将来の近所トラブルになりますのでご注意ください。
4、なぜ売りにでたのか？
なぜ売りにでたか、調べることが非常に大事です。なぜならば瑕疵物件の可能性も大いにあるためです。
瑕疵物件とは？
この場合の瑕疵とは、『通常備えるべき品質・性能を欠いている場合』をいう。具体的には、「物理的瑕疵物件」「法的瑕疵物件」「環境的瑕疵物件」「心理的瑕疵物件」の大きく4種類に分けられる。byウイキペディアより
簡単にいうと、シロアリの被害があるか？過去に床下浸水があるか？自殺物件、殺人など、このような項目が該当します。
では、瑕疵物件ではない場合どのようなことが該当するでしょうか。
例えば、高齢者のため施設に入寮したり、子供のところに引っ越したケースなどがあります。
この場合でしたら、特に問題はないかと思いますので、安心してください。
不動産屋に気を付けて！心理的瑕疵の告知義務の目安は適当！？
これは僕の体験談なのですが、最近、場所も気に入ったエリアにそこそこ程度のよい物件がでました。
価格もそれなりだったので、購入してリノベーションを考えておりました。
瑕疵物件の場合は必ず告知義務というのがありますので、安心をしておりました。
しかし・・・・
問題点が浮上してきました。妻の実家が近くだったので、念のためこの物件の過去の経歴を調べてみたところ、
なんと・・・
現オーナーの前の住人が自殺していることが判明しました。しかも、大きな火事も起こしており、かなり有名だったみたいです。
それを知った僕はすぐに不動産屋に断りの電話をいれました。その時の不動産屋はかなりの塩対応でした。
告知義務は目安のため、不動産関連の法律や決め事に「自殺や殺人から○○年経過したら心理的瑕疵物件には当たりませんよ」という明確な基準はありません。
そのため売り手が勝手に期限年数を決めて、その年数が経過後、通常の物件として売りに出しているようです。
ですので、一番いい方法として、直接隣人に聞くのがベストだと思います。
ですが、いきなりそんなこと聞くのも勇気がいりますよね。
その場合おススメなのは、地場の工務店、不動産屋に直接聞くことがいいですね。
地場の工務店がなぜおススメかというと、その地域を大いに知っているからです。
確かに大手ハウスメーカーや不動産屋は、ブランドの安心感がありますが、
隣人がどのような人が住んでいるかまではわかりません。
一番理想なのは、
例：購入物件の隣人は○○さんが住んでおり、こんな人ですよ。斜め向かいの人は○○さんで、こんな人です。
と、ここまで答えてくれる工務店や不動産屋だと安心感が増しますよね。
中古住宅の購入の際に気をつけること、「物件探し」よりも「担当者探し」
もし、自分達が中古住宅を購入する際にどのように探しますでしょうか？一つはインターネットですね。自分達が欲しいエリアを検索すれば、たくさんの情報がでてきます。しかしインターネットだけでは、詳しい情報は掲載されていません。
掲載されている情報は築年、間取り、駅から徒歩○○分、価格程度です。無論もっと詳しい情報を載せているホームページもありますが・・・。
この情報は誰でも手に入れることができます。
しかし、大事なのは本当にこの物件で良いのか？見極める判断力が必要です。
このアシストをしてくれるのが、不動産屋の担当者です。
不動産の担当者＝営業マンは、おススメな物件を紹介してくれるでしょう。中には辛口で「その家のいいところ、悪いところをはっきりいってくれる人もいます。」
その担当者にはどのようにめぐり合えばいいのでしょうか？
これは意外と簡単です。
自分達に一番合う担当者に出会えるよう不動産屋を何社か廻ってみましょう。
きっと親身になって相談してくれるでしょう。
実際に会わないと分からない情報がたくさんある！なんで売りにでたのか？
インターネットは表面上の情報は手に入れれますが、やはり大事なのは内覧です。実際の建物はどのようになっているか・・・。またなんでこの家が売りにでたのか？これは担当者に直接聞かないとわかりません。
☆見るときのポイント
1、前面道路は広さはあるか？高低差はあるか？
2、日当たりはどうか？（可能なら昼にみるとOKです。）
3、建物の間取りはどうか？部屋数はとれているか？
4、築年数はどうか？
5、上下水道は通っているか？
6、車はとめれるか？
実際に中古住宅のまま購入されて住まわれる方もいれば、リフォームして住む方もいるので一概には言えませんが・・・
この点を抑えて、不動産屋と一緒にみてみましょう！
気を付けて！リノベーションをする前にしっかりと相談して！
中古住宅の購入の前にして欲しいことがあります。それは必ず工務店、設計士に相談しましょう！
つまり、購入前に一度リノベーション費用がいくらかかるか？全体的な予算はどの程度かかるか？把握することができます。
リノベーションはどの程度にするか？、またマンションや戸建てでも違ってくるので、必ずプロに事前に相談しましょう。
購入の際に住宅ローンを借りるかと思うので、総額いくら借り入れをおこすことができるのか？銀行にも自分の足で窓口に行きましょう！
お得なリノベーションでお財布にも優しく経済
マンションは自由度が高い！
マンションは新築と比較しても2割から4割ほどお値打ちに新築同然でできます。
部屋の間仕切りも基本的に自由に設定するこもできます。（物件によりますが・・・）
お得にリノベーションをするときに「引き算の考え方」をします。
中を全て取り壊して、コンクリートむき出し状態までにして、床・壁・天井を施工します。
ですが中には天井をあえてコンクリートむき出し、クールな家にしたいと考えれば、天井を施工せず、躯体むき出しのまま空間をつくることが可能です。
そうすることで、材料費、施工費をお値打ちにする方法もあります。
戸建てはどこまでリノベーションするか？よく考えよう！
戸建ての場合は、築年、大きさによってリノベーションの額が大きく変わります。
参考までに、
「1981年」は、旧耐震基準から新耐震基準に変わった年。この年の6月以降に建築確認申請されたものが新耐震基準です。
「2000年」は、戸建が現在の耐震基準に変わった年。
極端にいえば、昭和初期の家をフルリノベーションして基礎から、やり直した場合、おそらく新築以上の金額になるでしょう。
しかし、上手いこと築浅の家を見つけられたらラッキーです。その築浅をリノベーションすれば、新築同様に手に入り、新築よりも1割～3割くらいお値打ちに手に入れることが可能です。
お得にする際には、どこまで構うかしっかりとみてもらいましょう。可能なら3社ほどから見積もりをとりましょう！
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■相談コーナー
家づくりのアドバイザー！
え！？tentenがアドバイサーなの（笑）
ねぇtenten！ちょいと家づくり考えているんだけど、相談のってくれない？
このハウスメーカーとこっちのハウスメーカーで悩んでるだけどどうかな？
土地の探し方教えてくれ～！
などなど、家づくりを始める方はどしどし相談くださいね！
全て無料です！なんてったってプロですから（笑）
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