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ボロ物件の購入の仕方!これを見ればOK!

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居心地良い家づくりをする専門家のtentenです!

 

つい最近はボロ家の再生方法をお伝えしました。

www.kokotiyoikurashi.com

 

「うん・・・ちょっと待てよ・・・」

 

購入の仕方(目利き)は詳しく書いていないじゃないか!と思い本日はボロ物件の購入の仕方を徹底的に網羅して書いていきたいと思います( `ー´)ノ

 

本記事では

・ボロ物件の購入の仕方

・ボロ家の目利き

・立地条件の目利き

 

 

 

ボロ物件の購入の仕方

まずは市場リサーチ

ボロ家を探すにあたって一番いい方法はインターネットで検索することが一番の近道です。

今、お住まいの地域でどの程度のボロ家があるのか?市場リサーチすることがとても重要になります。

都道府県をまたげば、沢山のボロ家がでてきますが、初心者の方は全くおススメしません。

 

おススメしない理由は・・・

  1. 土地柄がわからない(立地条件が不明)
  2. 移動距離が長いとセルフリフォームが困難
  3. 何かトラブルがあったときにすぐにいけない。

まずは、今のお住まいの地域で探してみることがボロ家投資の最初の一歩でしょう。

 

探す際のポイント!

・どれくらいの土地価格なのか?

・どれくらいの交通量があるか?

・学校や病院、公共サービスは充実しているか?

・近くにアパートやマンションがあるか?

 

まずはこの上記を見てみましょう。

ボロ家というくらいですから、すべてが満たされている訳ではありません。

 

しかし・・・あきらめたらいけません。

 

根気よく、泥くさく探しましょう。

 

実際にボロ家を扱っている不動産にいってみよう!

目ぼしが付いたら、実際に不動産屋さんにいってみましょう。

インターネットでは

「お!なかなかよさそうな物件じゃん!」

と思っても、実際には写真と全然印象が違う!ということが非常に多いのです。

写真ばかりでは中の様子や外装状態はわかりません。

ですので、

「ここは良さそうな物件だな!」

と感じたら、実際に不動産屋さんに問い合わせてみましょう。

 

最初から全てが上手くはいきません。10件中1件で当たりかな?

不動産屋さんに行って実際に物件を見てみるととさまざまな問題が浮上します。

 

「あれ・・・想像以上にひどい・・・」

「坂道がきつい・・・」

「周辺環境が悪い・・・」

 

さまざまな問題点に当たります。

 

僕の体験談ですが、

「お!良さそうな物件じゃん!」

実際に見てみると・・・・

「ゲゲ・・・雨漏れ後がある・・・屋根ボロボロやん( ゚Д゚)」

「しかもこの道、狭いし暗い・・・」

 

とこんな感じに写真と実物のギャップを感じます。

 

大事なのは・・・

「あなたがここに住みたいか?」

と想えなければ人に貸すことは辞めた方がいいでしょう。

なぜなら・・・

あなたが住みたくないのに、人が喜んで住みますか?

答えは簡単です。

 

NO!嫌です|д゚)

 

今さら、水道リフォーム費用をケチって汲取り式トイレを好んで住む人がいるでしょうか?

99%の人が嫌ですよね。

 

何件も見てまわることで目ききができ、かつ自分が住みたいかどうか?わかります。

ボロ家なので、リフォームは前提条件に必須になりますが、ひどい状態のボロ家もありますので注意が必要です。

 

ここまで聞くと

「凄く難易度高いんじゃないか・・・」

と答えが帰ってきそうですが、そんなことありません。

 

不動産屋さんに教えてもらおう!

ボロ家を一人で探すのは確かに素人には難しいかもしれません。

しかし不動産屋さんに通い続けることで、担当営業マンと仲良くなります。

担当営業マンといかに仲良くなれるかが重要ポイントです。

 

なぜかというと・・・

・未公開物件を教えてもらえる。

・新規中古物件を真っ先に教えてもらえる

・市場価値を理解しているため、地域性・利便性・賃貸のニーズを把握している

 

これであなたの市場リサーチがより強化されます。

 

ボロ物件の最低限のポイント!

人によってさまざまな見解がありますが、ここではワタクシtentenの独自のポイントを解説していきます。

 

・水洗トイレであるか?

・全体的に家が傾いていないか?腐食具合はどうか?

・立地条件はよいか?

 とこんな感じです。

水洗トイレであるか?

これは重要ですね。

上記にも書きましたが、今の時代好き好んで汲み取り式トイレに住みたい人はいません。

しかも水洗トイレをリフォームしようとかなりお金がかかります。

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ボロ家投資の鉄則として、

「最低限のリフォーム費用で抑えること!」

と重点においているので、最初から水洗式トイレの家を選びましょう。

何よりも下水道が繋がっていなかったり、浄化槽のない家に人は住みたくないでしょう・・・

 

あなたはどうですか?

 

僕はそんな家嫌です( `ー´)ノ

 

全体的に家が傾いていないか?腐食具合はどうか?

特に傾いている家は特に注意が必要です。家が傾いているということは

構造躯体にかなりのダメージがある可能性が高いです。

無論、ボロ家なのである程度は妥協しなければいけません。

しかし、傾いている家や腐食の激しく、リフォーム費用が著しくかかる場合、全体的にコストが高くなるためボロ家投資には不向きでしょう。

 

購入目利きの仕方

例えば・・・

〇:屋根に穴が空いていて補修程度で直る

✖:屋根に穴が空いてて葺き替えが必要な具合

 

補修程度なら低価格でリフォームできる可能性もありますし、もしかするとセルフリフォームも可能です。

 

しかし、葺き替えが必要な場合はコストが割高になります。

また、シロアリの形跡(蟻道)があるかないかも見極めが必要です。

 

蟻道とは・・・

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引用:https://www.ig-corp.jp/blog/cs/2014/09/post-618.php

蟻道がある場合は特に土台が食われている可能性が非常に高いです。

土台が腐っていると、家全体の傾きもひどくなりますし、何よりも建物の寿命が著しく低くなります。

立地条件はよいか? 

失礼を承知の上でお話ししますが、限界集落に近い箇所に需要がありますでしょうか?

答えは一目瞭然ですよね・・・

ある程度の人の流動数がなければいけません。

田舎あるあるですが、車がないと生活できない地域がたくさん存在します。

田舎では車が必須というところがあるので、駐車場は最低1台は確保したいです。

 

まとめ:購入のポイントは物件を何回も見る!

一度でいい物件と巡りあうことはあまりありません。

何回もいろんな物件を見て購入するための勉強をしましょう。

 

応援よろしくお願いします!! 

 

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