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レオパレス21のアパートが建築基準法違反の疑惑になっています。

具体的にどのように違反しているかまとめてみました。

 

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・本来、屋根裏にある壁を施工していなかった。

 

分かりやすく説明すると、大きくわけて2点の問題があります。一つは万が一火災が起きたときに隣まで延焼を食い止める役割があります。

この延焼を食い止める役割が、「界壁」です。

 



``レオパレス21側は、これらの物件については、界壁がなくても建築基準法違反にはならないという見解だ。``

 

しかし、実際には界壁がない場合は十分建築基準法違反にあたります。もしそれを許すとするならば、レオパレス21も含め戸建て賃貸業者は全て建築基準法違反になります。


建築基準法 抜粋

第114条 建築物の界壁、間仕切壁及び隔壁

 

長屋又は共同住宅の各戸の界壁は、準耐火構造とし、小屋裏又は天井裏に達せしめなければならない。


 

もし、違反でないのであれば施工をやり直さないはずです。「瑕疵があったのは認めるけれど、建築基準法は違反していない」いい大人が言い訳してますね・・・

 

屋根裏の「界壁」は遮音性能面の確保でも重要とされ、同社は部屋を借りて暮らす入居者のプライバシーを軽視していたといえそうです。

10年前に友人がレオパレスを借りて暮らしていました。僕もたまに遊びに行っていたのですが、よく音が聞こえてきました。1Fに住んでいたのですが、2Fの住人の足音や隣の生活音まで聞こえてきました。この物件も調査対象になりました。

 

無論、レオパレス21が悪いので、もっとも被害を被っているのは、そのアパートのオーナーさんだったり、そこに住んで見えた住人の方です。オーナーさんもレオパレス21を信頼して設計、施工を任せたわけで、まさかこんな事態が起こるとは思ってもいなかったでしょう・・・。

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■なぜ施工ミスを防げなかったのか?

 

いろいろと見解はありますが、僕なりに考えてみました。界壁に限らず、間仕切り壁にも断熱材などが入っていない場合もあります。

その理由は、コストの削減です。建築コストを考えると断熱材をケチればそれなりにお値打ちにできます。しかしそのコスト費用削減はどこにいったかというと、レオパレス21の利益に上乗せされます。建築コストというものは、「チリも積もれば山となる」と言われているくらい、少しずつコストをさげていくとトータル的に安価に仕上げることもできます。それをオーナーさんに施工体制としてしっかりと「見える化」をしなければいけませんが、はっきり言ってごまかせます。

途中の施工写真も本来はやってはいけないのですが、他物件の似たような箇所を写真にまとめ提出すればそれで通ってしまいます。

 

施工写真以外にも戸建て、アパートに限らず、完了検査があります。

完了検査とは簡単に説明すると「設計図通りに施工されているか?建築基準法に違反していないか?」などチェックされます。その完了検査もはっきり言ってテキトウな人はテキトウです。ただ見て「はい。OKです。」という人も中にはいます。

本来は高さなどは大丈夫か?金物は入っているか?施工上問題なかったか?などしっかり行わなければいけません。

それをクリアして「検査済書」というものが発行されます。これではじめて「この建物は建築基準法に適合していますよ。」という証明になります。

主観ですが、レオパレス21が当然悪いのですが、それを検査した(第三者機関)も悪いと思います。

戸建て、アパートに限らずまず自社で厳しくチェックして、それで公的な機関にもチェックしてもらうというのが一般的です。

それを怠ったというのは施工ミスでは済まされません。‘‘悪意のある施工‘‘です。

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●下請け業者は図面を見ても何も言わなかったのか?

 

レオパレス21は基本的に施工は下請け業者に発注するかと思います。ここに罠があります。下請け業者は基本的に仕事を同社からもらうため元請けに対してたてつくことはありません。もし、それで文句を言って施工をしなかったら次の仕事を貰えないからです。他に考えられることは、‘‘施工業者‘に渡した図面と相違がある‘可能性があります。界壁を図面上消して、そのまま渡せばその通りに施工業者は疑わず施工をします。そして完了検査には正式な図面を検査員がチェックします。おそらく屋根裏までは検査員もみなかったのでしょう。全てを見るだけでも時間がかかりますから。

 

以上僕の主観ですが、まとめてみました。

 

レオパレスに住むアパートの皆様、火災が起きることは滅多にありませんが、少しでも安心して暮らせるよう対処してもらいましょう。

 

■これからのアパート経営

 

不動産投資に該当するアパート経営はたびたびこのような事件が起きるたびに「アパート経営は如何わしいもの」と誤解が生まれます。不動産会社(デベロッパー)に「本当に信用して大丈夫か?」など疑う目をもったほうがいいでしょう。大手だから安心、などの神話はもうありません。アパート経営はいわゆる、昔からの地主さんをターゲットに相続税対策の面からもアパート経営をおススメしてきました。

もし、このようにアパート経営を考えて見える方がいましたら、その不動産会社の営業マンの話しを鵜呑みせず、いろいろと相談もありかもしれません。知り合いの建築家さんだったり、地元の不動産会社などそこでの評判を聞いてみるのもありかもしれません。

 

僕にメールで相談でも大丈夫です客観的な位置からアドバイスをさせて頂きます。費用は無料なのでお気軽にご相談ください。



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